Edilício

No universo dos condomínios (1) ocorre uma disparidade que impressiona quando o assunto aborda conceitos administrativos. Analisando os indicadores, temos condomínios em ruínas, em contrapartida máquinas de fazer dinheiro. Na sua maioria, as figuras que compõem os condomínios são: condôminos, funcionários, prestadores de serviços e etc. São modelos de administração: autogestão, administração mista e por fim a forma terceirizada. Sendo que todas buscam recursos na arrecadação ordinária que é a fonte principal das finanças. Conseguir o controle dos gastos e o bom andamento do condomínio edilício (2) é o objetivo idealizado por todos. Então o que difere os tipos de gestões?

Os síndicos e administradores buscam incessantemente a fórmula ideal, o jeito certo. E todo final de ano ao colocarem a previsão orçamentária na balança é um Deus nos acuda. Paira a sensação de que nada foi realizado e que as dívidas estão cada vez maiores. O que saiu errado? Administrar requer paciência e tempo para que os resultados apareçam gradualmente. O exercício para se obter uma boa administração é diário, com cortes orçamentários, contratação de serviços temporários, implantação de ferramentas para a melhoria de serviços e contratos, além da redução drástica do quadro de pessoal. Isto é possível quando há a participação de todos. Porém, quando a situação não vai bem, resume-se toda esta responsabilidade ao síndico ladrão e a administradora incompetente. Viver em condomínio sugere disciplina, ordem, respeito, espírito democrático e cabe a todos os condôminos a responsabilidade de administrar (3). O indivíduo que habita um condomínio deve reavaliar o seu comportamento social e comprometer-se com o todo. Pois as suas boas e justas ações causarão um efeito benéfico ao ambiente, da mesma forma que as más e egoístas ações provocarão problemas.

Considere a seguinte situação: a busca por uma moradia passa de sonho a pesadelo. Sem motivos aparentes as situações vão a um crescente inimaginável. As dimensões dos cubículos habitáveis diferem das informações obtidas com o corretor, falta iluminação no hall de entrada, os funcionários demonstram descontentamento devido às péssimas condições de trabalho, há vazamentos frequentes, elevadores parados, inadimplência justificada com as greves do funcionalismo público. As contas do financiamento imobiliário não param de chegar. Janelas tornam-se varais, há obstrução nas vias de acesso: vasos, bicicletas, carrinhos de feira, colchão velho etc. Moradores desconhecem o silêncio da noite, no andar de cima a moradora insiste no salto agulha, tudo carece por limpeza. Os condôminos contam suas aventuras fantasiosas para justificar a baixa qualidade de vida a qual estão submetidos, soa como preâmbulo; um convite a participar do ato entre vivos. O direito à propriedade é assegurado pela constituição, como ir e vir e, por estarmos em uma democracia, a expressão é livre.

A sociedade evoluiu em muitos aspectos, porém a individualização tem nos afastado do conceito de sociabilidade fora de nossa própria bolha social. Administradores, empresas terceirizadas, departamentos jurídicos, síndicos e demais colaboradores desse complexo mundo condominial nada podem fazer diante desse quadro.

Exercer o direito de participação das assembleias torna-se uma obrigatoriedade de todos adimplentes que tencionam cumprir a convenção e o regimento interno. Buscar a aproximação e discutir abertamente todos os problemas do condomínio para que possam ser solucionados. Dessa forma o condomínio edilício será visto como a extensão da moradia tão sonhada.

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1 - O termo condomínio é formado pela junção da preposição com (junto ao lado de) e do substantivo domínio (latim dominium, ou seja, direito de propriedade) o que significa dizer que a propriedade pertence ao mesmo tempo a mais de uma pessoa. (PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporação. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997, p. 97).

2 - Edilício: [adjetivo] relacionado com edificações, construções e edifícios. Pode se referir a edil, ao vereador, funcionário eleito pelo povo para tratar de assuntos legislativos. [história] relativo a edil, ao funcionário que, na Roma Antiga, era responsável por assegurar o bom funcionamento dos edifícios. [jurídico] Condomínio Edilício. Conjunto de edifícios, prédios ou construções, que possui uma área exclusiva e outra de uso comum entre os moradores. (EDILÍCIO, Dicio Dicionário Online de Português. Disponível em: <https://www.dicio.com.br/edilicio/>

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial [...]

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la. Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

3 - Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.

Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos. (BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, 11 jan. 2002. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>.

Lucio Feitosa

Síndico Profissional